マイホームの住み替え住宅ローン控除を受けるためには？
2019/08/03
マイホームを持っている人の中にも、ライフスタイルの変化によって住み替えを検討する人は多いのではないのでしょうか。
今回は、住み替えする場合に「住宅ローン控除」を受ける際の件と、住宅を売却した際の「譲渡所得の特別控除の特例」について紹介します。
住宅ローン控除とは？
「住宅ローン控除」とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入する際に所得税が控除される制度のことです。
控除額はローンの年末残高×1%で、10年間適用されます。
年末残高には限度額があり、一般の住宅の場合は4,000万円（毎年の控除額は40万円）、長期優良住宅などの認定住宅の場合は5,000万円（毎年の控除額は50万円）となります。
最大で控除を受けた場合は、一般住宅で400万円（40万円×10年）、認定住宅では500万円（50万円×10年）の控除となります。
住み替えで住宅ローン控除を受けるための条件は？
住み替えで新たに住宅ローンを組む場合は、以下の要件を満たしていれば再度住宅ローン控除を受けることができます。
・ 新築または取得日から6ヶ月以内に入居し、控除を受ける年末まで入居し続けること
・ 控除を受ける年の合計所得額が3,000万円以下であること
・ 登記簿に記載される住居の床面積が50㎡以上であり、床面積の1/2以上の部分が自己居住用であること
・ ローンの返済期間が10年以上であること
・ 譲渡所得の特別控除を入居年とその前後2年以内（計5年間）に、受けていないこと
住宅ローン控除を受けるための条件 譲渡所得に対する特例とは
住み替えで住宅ローン控除を受ける条件の一つに、入居年の前後2年以内に譲渡所得の控除を受けていないことというものがあります。
譲渡所得とは、住宅の売却価格から購入価格と売却にかかった費用を引いた利益のことです。
この「譲渡所得」には、特別控除を受けられる下記の3つの特例があります。
・ 居住用財産の3,000万円の特別控除の特例
これは3,000万円までの譲渡所得に対して課税されない特例です。
3,000万円を超えた場合は、3,000万円を差し引いた残りの額に所得税が課税されます。
・ 長期譲渡所得の特例
長期譲渡所得の特例とは、住居の所有期間によって、譲渡所得にかかる税率が変わる制度です。
所有期間は5年以下（短期譲渡所得）、5年以上（長期譲渡所得）、10年以上に分類され、期間が長いほど税率が下がります。
ただし譲渡所得が6,000万円以上の場合はこの特例を受けることはできません。
また、3,000万円の特別控除の特例との併用が可能です。
・ 特定居住用財産の買換えの特例
特別居住用財産の買換え特例は、住み替えするマイホームの購入額が、これまで住んでいた住居の売却額より高い場合に利用できます。
こちらは居住していた期間が10年以上であれば、譲渡所得に対する課税を先送りできるものです。
先に紹介した3,000万円の控除や、長期譲渡所得の特例とは併用できません。
これらの３つの特例のいずれかを入居前後2年以内に利用すると、住宅ローン控除を受けることができなくなります。
まとめ
今回紹介した「住宅ローン控除」と、「譲渡所得の特別控除の特例」のどちらも活用したい場合は、ある一定の期間をあけることが必要となります。
具体的なライフプランなどをシミュレーションしてから、どちらを選択するか検討することをおすすめします。
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