道路と敷地の制限　接道道路　高石市・堺市・泉大津市の不動産の事ならココロホーム株式会社

■接道義務

建物を建築する敷地は、建築基準法に定める道路に2ｍ以上接していなければならず、たとえいくら広い土地であったとしても、道路に接していない土地であれば建築できません。

また、このような土地に古い建っている場合もありますが、接道義務を満たしていないため再築出来ません。

そのため、景品表示法では、接道義務を満たしていない物件の販売広告については『再建築不可』『建築不可』という文語を明示しなければならないとしています。

また、道路の幅員は「4ｍ以上」を原則とするが、地域よっては「6ｍ以上」とすることもできる。

また、4ｍ未満の道でも道路とみなされる場合もあり、このような道を

42条2項道路（みなし道路）と言います。

■42条2項道路（みなし道路）とは

建築基準法における道路とは、公道や私道に問わず、幅員4ｍ以上の道というのが原則です。

ところが、幅員4ｍ未満の道であっても、建築基準法の道路とみなされる場合があります。

このような道路の事を、建築基準法第42条第2項の規定に基ずくものであることから『42条2項道路』とか『みなし道路』と呼んでいます。

本来であれば、道路は幅員4ｍ以上としたいところですが、この規定が適用された当時、幅員4ｍ未満の道が大量に存在し、その道路に沿って建築物がすでに建ち並んでいました。こうした現実を踏まえ、当面はこういった道路も「みなし道路」とすることになりました。

■セットバックとは

みなし道路については、道路の中心線から2ｍの線が道路と敷地の境界線となります。つまり、みなし道路に面する敷地で立替えを行う場合、道路と敷地の境界線を敷地側に後退させなければなりません。

この「敷地側に境界線を後退させる」ことをセットバックと言います。

建て替えの際に徐々にセットバックしていけば、みなし道路はいつしか幅員4ｍ以上の道路となります。

セットバックで後退した部分は道路として扱われます。敷地の一部が道路として取られてしまうわけですから、その分、敷地面積は小さくなり、その小さくなった敷地面積で建ぺい率や容積率を適用することになります。

そのため、従来と同じ規模での建て替えが難しくなる場合もあります。また、セットバックをしたとしても補償金などの制度もありませんので、道路として土地を無償提供する事になります。

この様に土地探しからの新築戸建を建築する際には注意をして頂き、また、建て替えの際にも良く調べてみて下さい。

ココロホーム株式会社ではこの様なご相談も多々頂いており、お客様には満足して頂ける提案をさして頂いております。お困りの事があればお気軽にココロホーム株式会社までお問い合わせください。