住宅ローン残債があっても住み替えはできるの？
2019/07/19
すでに住宅ローンを組んで分譲マンションや一戸建てに住んでいる方の中には、様々な事情によって住み替えを検討されている方もいると思います。
しかし、まだ住宅ローンが残っている段階で新たにローンを組むことが難しいというのが一般的なので諦めてしまっていませんか。
今回は、住宅ローン残債がある状態であっても住み替えができる方法を紹介していきます。
住宅ローンが残っていても住み替えできる！
家の住み替えを検討した時、新しい物件を買うための資金を得るためと住宅ローン残債の支払いの為に、現在住んでいる物件を売るというのが一般的な考え方だと思います。
しかし、住宅ローン残債がある状態では抵当権を消すことができず、勝手に物件を売却することができません。
抵当権とは、ローンが支払えなくなった時に、「代わりに土地や家を金融機関がもらいますよ」という契約であり、ほとんどの金融機関が住宅ローンを組む際に設定しています。
当然、抵当権が残った家を買いたいという人はいないため、ローンの完済ができず抵当権が残ったままの家は売れない、ということになります。
そこで活躍するのが、「住み替えローン」なのです。
住み替えをする物件を担保に入れることで、担保物件の1.5倍・2倍・3倍の融資を得ることができる住み替えを検討される方に向けたローンなのです。
例えば、新しく購入する住まいの担保評価額が2,000万円で、前の家のローン残債が1,000万円残っていた場合、一番低い融資水準でも3,000万円までローンが組めます。
つまり、ローンが残っていても金融機関が認める融資額内であれば、前の家を売却して住み替えが実現できるのです。
住宅ローンから住み替えローンにする方法と注意点
この方法を使う注意点として、住宅ローン残債を完済する日と住み替えローンの融資をしてもらう日を同じ日にする必要があるという事を覚えておきましょう。
つまり様々な手続きを1日で終了させる必要があるので、不動産会社や金融機関の協力はもちろん、書類の準備など事前の準備が非常に重要になります。
当日になって書類に不備があったなんてことになったら大変ですよ。
また、もう一つの注意点として売却物件に買い手が現れなければ、ローンの申し込みを進めることができません。
話を進めることができずに諦めなければならない場合もあるので、手付金が無駄になったり、違約金を支払わなければならないといったことにもなりかねません。
そのリスクを排除するために「買い替え特約」というものがあります。
これは売却する家が期間内に売れなかった場合、住み替える家を白紙に戻せるというものです。
売主が個人の場合は付けられないことが多いですが、不動産会社であれば付けられる特約なので一度相談してみましょう。
最後に、住み替えローンの審査基準が厳しい傾向にあるという事も理解しておきましょう。
さらに最初に住宅ローンを組んだ時よりも年齢を重ねている事も相まって審査をより困難なものとしてしまう場合があり、以前融資してもらった金額より下回る場合もあります。
まとめ
住宅ローン残債がある状態でも住み替えローンを利用することで、住み替えを実現することは可能です。
しかし、注意点も多く必ずしも希望通りに行くとは限らないことを覚悟しておきましょう。
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