建物の価値（価格）の仕組み　高石市・堺市・泉大津市の不動産の事ならココロホーム株式会社

高石市で不動産業者を営んでいますココロホーム株式会社営業の伊藤です♪(^^)/

 

 

今日わ建物の価値（価格）のしくみと土地と建物が一体の場合の価値についてお話していきたいと思います♪

 

 

■中古住宅の価格を査定するには

 

 

建物の価値（価格）は、新築のときが一番高く、築年数を経過することにより低下していきます。

 

 

 

日本の住宅の寿命は25年～30年程度といわれていますが、こうしたことが考慮すると、たとえば中古の木造住宅の場合、築年数に応じた価格はいったいどれくらいになるのでしょうか？

 

 

 

建物についての正確な価格査定方法はありませんが、建物の「耐用年数」を用いて中古建物の価格を査定していく方法もあります。

 

 

国税庁のホームページによれば、住宅の耐用年数は以下の通りです。

 

 

・木造住宅・・・22年

 

 

・マンション・・・47年

 

 

 

これをもとに、11年前に1800万円で建てた木造住宅を例に計算してみましょう。

 

 

この建物の耐用年数を22年とし、その住宅を現時点で新築した場合の建築費〔再調達原価〕も1800万円だったとします。

 

　　　　　　

1800万円×22年分の22年－11年＝900万円

 

 

ざっと試算するとこの様な価格になります。

 

 

この耐用年数の考え方でいけば、上記の建物の価値は建築後22年経過すればゼロになるわけです。

 

 

 

とはいえ、耐用年数による減価償却についてのルールは、税務上、会計上の取り決めでしかないありません。本来の意味での「建物の寿命」ということではないので、実際にその建物が何年もつかは一律に判断できません。

 

 

 

土地と建物が一体の場合の価値とは

 

 

■建付減価とは

 

 

土地と建物が一体の不動産となっている場合、その価値（価格）はどのようにして求めればよいのでしょう。

 

 

まず、土地と建物が一体の不動産とは、土地の上に建物が建っている不動産の事ですが、

 

 

 

土地の価値（価格）が一番高いのは、一般的には土地の上に建物がなにも建っていない更地です。

 

 

 

では、この更地価格が1億円として、土地の上に2000万円の建物が建っているとしましょう。

 

 

 

そうなるとこの土地建物の評価額（価格）は土地と建物の価格を単に足し算して1億2000万円になるのかというと、そうでもありません。

 

 

 

建っている建物がその土地の使用方法とピッタリ一致している状態を「最有効使用」といいますが、この状態であれば、更地価格＋建物価格＝土地建物価格となる場合もあります。

 

 

ところが、土地の上に入居者の見込めないアパートが建っているなど、土地が有効利用されているとはいえない場合だとそういうわけにはいきません。

 

 

更に建物を撤去して更地にし、最適な建物を建て直したほうが良いと判断される状態であれば、その撤去費用（仮に1000万円とします）を考慮しなければならないため、

 

 

更地価格1億円－撤去費用10000万円＝9000万円

 

 

と更地価格を割り込んでしまうこともあります。

 

 

このように、建物が建っていることによる減価分のことを「建付原価」といいます。

 

 

先に土地は更地のほうが価値があると言ったのは、建付減価を考慮する必要がないからです。

 

 

 

ちなみに、土地と建物が一体の不動産となっている場合において「建物減価ゼロ」になることはかなり異例であると考えておいたほうがいいでしょう。

 

 

家の売却などをお考えの方はどのような状態で売却するかで差が出るので良く考えておいてください。

 

 

ココロホーム株式会社はこの様なご相談も多数受け、お客様には満足して頂いてきましたので何かお困りの事があれば安心してどの様な事でもお問い合わせください。